Informasjon til våre kunder vdr. lovendring 2022

Endringer i lovverk ved salg av boligeiendom

Stortinget vedtok i juni 2019 å endre flere bestemmelser i lovverket som regulerer kjøp og salg av boligeiendom/ avhendingsloven av 1992. Revidert lov vil tre i kraft fra og med 01.01.2022.
I tillegg til lovendring så man behov for forskriftsendring, og ny forskrift til avhendingslova ble vedtatt juni 2021 med ikrafttredelse 01.01.2022.

Hensikten med lovendring og ny forskrift til avhendingslova, (tryggere bolighandel) er å stimulere til at kjøper får mer informasjon om boligen før kjøp. Med mer og bedre informasjon, reduseres risikoen for negative overraskelser, og med det også risikoen for ubehagelige og dyre mangels tvister mellom kjøper og selger i etterkant.

Lovendringene vil gjelde for kjøpsavtaler som inngås etter 31.12.21. Det er med andre ord tidspunktet for bud aksept som er avgjørende, ikke når megleroppdraget ble inngått.

Kort om endringene:

• Adgangen til å selge «som den er» fjernes.
Det gjelder også muligheten for andre generelle forbehold fjernes i forbrukerkjøpstilfellene. Forbehold som er spesifiserte nok til å kunne påvirke vurderingen som kjøperen gjør av eiendommen, rammes ikke av forbudet. Dette betyr at selger får et mye større ansvar for skjulte feil og mangler

• Kjøpers undersøkelsesplikt tydeliggjøres.
Etter den nye bestemmelsen anses kjøper å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter. Kjøpers undersøkelsesplikt følger dermed uttrykkelig av loven

Dette innebærer at kjøper løper en stor risiko hvis han ikke setter seg grundig inn i dokumentene, han kan ikke reklamere over det som er tydelig opplyst.

• Lovfesting av «det abstrakte mangels begrepet»
Bestemmelsen sier at eiendommen har mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Vurderingen er hvilken tilstand som er objektivt forventbar ut fra de konkrete forholdene. Tilstanden til en gammel bolig må forventes å være forringet sammenlignet med en ny. To like gamle boliger kan også fremstå veldig ulikt på grunn av for eksempel ulikt vedlikehold, ulik bruk og værbelastning.

• Egenandel for kjøper på kr. 10 000,-
Kjøperen må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10.000, – om ikke annet er sagt i loven. Dette gjelder ikke der en bygning er solgt som ny. Bestemmelsen innebærer at det lovfestes en minsteterskel for mangelskrav fra kjøperen, beløpet kommer til fradrag ved utmåling av prisavslag for mangler. For at det skal være noe prisavslag å utmåle, må det dreie seg om en kjøpsrettslig mangel.

Bestemmelsen innebærer ikke i seg selv at kjøper kan kreve kompensasjon for utbedringskostnader utover kr.10.000,-. Kostnaden eller tapet må skyldes en kjøpsrettslig mangel for at kjøper skal ha krav på prisavslag, men kjøper må dekke kr. 10 000,- selv.

• Innvendig arealavvik
Dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, vil det i utgangspunktet være en mangel dersom avviket er mer enn 2 prosent og utgjør minst en kvadratmeter.

Hva betyr dette for oppdragsgiver

Boligsalgsrapporter, verditakster eller andre rapporter som ikke er utarbeidet i henhold til forskriftens krav, er ikke tilstrekkelige som informasjon når endringene trer i kraft. Selger vil derfor løpe en stor risiko dersom han ikke fremskaffer ny tilstandsrapport som tilfredsstiller forskriftens krav hvis eiendommen selges etter årsskiftet.

Det vil bemerkes at opplysninger i en ikke-godkjent tilstandsrapport, f.eks. en takst, vil en kjøper ikke anses kjent med, selv om opplysningen kommer tydelig frem i rapporten. Dette viser hvor viktig det er for selger å innhente en rapport som oppfyller kravene i den nye forskriften om tilstandsrapporter.

Anbefaling av tilstandsrapporter
Lovendringen innebærer at vi anbefaler ut fra all ovennevnte informasjon at det innhentes ny/oppdatert tilstandsrapport i tråd med forskriften, dersom eiendommen ikke er solgt innen 31.12.2021.

Takst-Forum Trøndelag vil kunne levere tilstandsrapporter som oppfyller kravene i ny forskrift fra og med 1 oktober 2021. Det vil og fra samme tidspunkt kunne gjennomføres oppdateringer av nylig utstede tilstandsrapporter.

Kostnader
Det må påregnes ytterligere utgifter knyttet til oppdatering av tilstandsrapporten samt utarbeidelse av ny salgsoppgave. Pr. dags dato er det dessverre ikke kjent av dette vil koste, men kostandene vil komme i tillegg til de totale salgskostnadene summert opp under pkt. 3.6 i oppdragsavtale.

Boligselgerforsikring
I forbindelse med ny lovgivning har Protector som vår leverandør av boligselgerforsikring, varslet at deres forsikringsprodukt (boligselgerforsikring) vil opphøre fra og med 01.01.2022.

Dette betyr at har man tegnet boligselgerforsikring og man ikke har inngått bindende avtale ved aksept av bud/ solgt sin eiendom innen 31 desember 2021 vil man ikke kunne tegne forsikringspolise hos Protector.

Meglerhuset Nylander AS, er i sluttfase i forhandlinger med ny leverandør av samme type produkt. Dette medfører at skulle man ikke har fått sin bolig solgt innen 31.12.2021 vil man måtte tegne ny forsikringsavtale med ny leverandør. Det nye selskapets egenerklæring vil måtte fylles ut og legges ved salgsprospekt.

Ansvarlig megler på deres salgsoppdrag vil ta kontakt med dere så snart leverandørskifte er gjennomført og nytt egenerklæringsskjema og endringer i prospekt er klart for utførelse.